Scenariet: Du blir klar til å flytte til New York City og skal se etter en leieleilighet der. New York er en flott by - levende, rik på kultur og mangfold - men du må forstå fra begynnelsen at den også har et av de vanskeligste å navigere eiendomsmarkedet i verden. Å finne en leilighet du liker, og som du har råd til, spesielt i Manhattan eller Brooklyn, kan være en opplevelse som best beskrives som en fylt med "sjokk og ærefrykt." “

Men du trenger ikke å gå alene. Det er 27 000 eiendomsmeglere, selgere og meglere som venter på å hjelpe deg i alle fem bydelene, med over halvparten av dem på Manhattan. (I denne artikkelen er det ikke nødvendig å bekymre seg om forskjellen i titlene, vi refererer til dem alle som meglere for å gjøre det enklere.)

Brukes en megler absolutt nødvendig? Nei. Er det dyrt? Ja. Vil det spare deg tid og forverring? Sikkert, hvis megleren er god på jobben. Og vil det spare deg for penger? Ganske mulig.

Hvorfor har New York et megler system når så mange andre byer ikke? Ifølge Gary Malin, president for Citi Habitats, et 20-årig Manhattan-basert firma som har plassert 20 000 personer i leiligheter de siste to årene, "Det er på grunn av ren tetthet - alt fra oppturer til super luksus høyhus. De fleste eiendomsbesittere har bare ikke de ansatte eller de som skal håndtere utleie av seg selv. “

Et ord om leiemarkedet i New York City

Eiendomsmarkedet i New York flytter med lysets hastighet og har sitt eget språk, egne regler. Først, hastigheten. Malin forteller oss at for å få det stedet du vil, må du komme til hver leilighet du ser klar, sier han, "å handle på stedet - enhver forsinkelse vil bety at du vil miste den. "New York eiendomseiere krever en svimlende mengde papirarbeid, og at papirene må være klare til å gå før din jakt begynner. (Mer om det senere.)

Og som for NYC eiendomsmegling snakker: Du skal se oppføringer som refererer til "junior 4s" - en roms leilighet som har en (vanligvis liten, ofte dørløs og vinduløs) ekstra plass som kan brukes som hjemmekontor, for lagring mv. Og bygninger som er beskrevet som førkrig betyr at de ble bygget før andre verdenskrig og anses generelt å ha mer sjarm enn noen nyere årganger.

En annen særegenhet på NYC-markedet er at du virkelig ikke kan begynne å lete etter en leilighet tidligere enn 30 til 45 dager før forventet innflytningsdato. Tilgjengelige leiligheter er sjelden oppført tidligere.

Hva skal en megler betale?

Mægleravgift varierer fra fast til fast, men er oftest 15% av den årlige leien.Det er mulig å finne noen lavere priser (i en spesiell avtale for lesere av eiendomsmegling nettstedet BrickUnderground. Com, for eksempel kan du registrere deg med en megler som tar en lavere avgift enn standard 15%.) Andre meglere kan også lade mindre enn standarden eller, siden noen kan motta gebyret direkte fra eiendomsbesitteren, blir det ingen gebyr i det hele tatt.

Hva betyr 15% i reelle termer? En $ 2, 000 / måned leilighet vil kreve en $ 3, 600 avgift som må betales når leien er signert. Samtidig vil du bli bedt om å betale eiendomsinnehaveren en måneds leie, noen ganger to. Du må ha alle disse midlene klar til signering, og alt må betales med en sertifisert sjekk (ingen personlige sjekker aksepteres).

"For alle som er nye i New York, kommer megleravgifter som et ganske sjokk," sier Teri Rogers, grunnlegger av BrickUndergound. Det er en grunn til at mange nykommere unngår å bruke megler. "De begynner i New York å leie en sublet de finner gjennom en venn eller online, eller leie et rom i en andres leilighet. "

Hvorfor bør du bruke megler?

Du betaler din megler for sin erfaring, kunnskap og tilgang - alt ekstremt verdifullt. Malin forklarer at noen meglere vil finne deg en leilighet som har en leie lavere enn hva du kan finne hvis du gjør et søk uten gebyr, og hvis du sammenligner meglerens gebyr til de lagrede pengene, kan du komme fremover.

En megler kan ha oppføringer som du ikke finner i en DIY-søk på internett. En god megler vil stille de riktige spørsmålene fra starten og bestemme hva dine prioriteringer er - hva er ditt realistiske budsjett til leie (de fleste New Yorkers tall på å bruke minst 30% av deres nettoinntekter på leie); vil du ha noe i nærheten av hvor du jobber vil du være i et nabolag med mange restauranter og barer eller i en som er mer rolig; skal du dele med en romkamerat; har du en hund, og i så fall hvor stor er Fido?

En kunnskapsrik megler vil også veilede deg gjennom det nødvendige papirarbeidet - all finansiell informasjon du trenger, for eksempel en arbeidsgiverbrev, lønnsstubber, inntektsskatt og mer. Hvis du ikke har en inntekt som er 40 ganger så mye som leien din, vil de fleste utleiere ikke engang vurdere å gi deg en leieavtale, så du vil trenge en garantist eller medsigner, som må sende inn en svimlende mengde papirarbeid også. Mekleren vil hjelpe deg med denne ofte tøffe situasjonen (garantister som ikke er kjent med New York-markedet, kan stryke når de ser at de må sende inn mer informasjon enn de gjorde da de kjøpte sitt eget hjem).

Mekleren vil planlegge avtaler, gå med deg for å se på leiligheter og hjelpe deg med å sende inn søknadene som kreves av eieren av eiendommen. Han eller hun vil være rett ved siden av deg ved lease signering. Din megler vil være din advokat hvert trinn i prosessen, og selv når du har funnet en leilighet, kan en megler være en stor ressurs for informasjon om flytting, lokal transport, på spørsmål som en nybegynner kan ha.

Hvordan finner du en god megler?

Sannsynligvis er den beste veien til en megler du kan stole på, via anbefalinger fra venner, slektninger og venner av venner. Bruk sosiale nettverk verktøy for å finne folk som har hatt gode erfaringer med deres New York City søk. Sørg for at firmaet megleren representerer, er medlem av eiendomsmegling i New York; Vær mistenksom på en avtale som ser for godt ut til å være sant - fordi det blir det.

Hvis du allerede vet hvilket nabolag du vil bo i, søk etter en megler som har opplevd det, eller enda bedre, en som både lever og jobber der.

Vær forsiktig med meglere som vil at du skal møte dem på gaten og virke litt skyggefull om informasjon om deres kontor. Og aldri faller for "bringe penger" forespørsel.

Bunnlinjen

Med mindre du er blant de få utvalgte som vil kunne finne en leilighet uten å kaste bort svette eller tårer (f.eks. Din søster flytter ut av hennes rimelige leilighet og har arrangert med eiendommen eieren for deg å overta leieavtalen), kan du vurdere å bruke en megler som vil navigere systemet for deg.

For mer om valg av leilighet, se 5 tips for å finne en god utleier . Fant et sted? Les Forsikring 101 For Leietakere .