Investering i fast eiendom fortsetter å være en av de beste måtene å bygge rikdom og kutte skatt. Fordelene inkluderer evnen til å gjenvinne kostnadene ved inntektsgivende eiendom gjennom avskrivninger, å bruke 1031 børser til å utsette fortjeneste fra eiendomsinvesteringer, og låne mot eiendomsmegling for å foreta ytterligere investeringer eller til andre formål. I tillegg kan huseiere dra nytte av fritak for personlig opphold, som beskytter fortjeneste ved salg av personlig bolig fra kapitalgevinster, samt fradrag for boliglånsrenter. Les videre for å finne ut om en eller en kombinasjon av disse strategiene er riktig for deg. (For bakgrunnsinformasjon, les Investering i fast eiendom .)

- 9 ->

TUTORIAL: Utforsk eiendomsinvesteringer

Avskrivninger
Du kan gjenopprette kostnaden for inntektsgivende utleieeiendom gjennom årlige skattefradrag kalt avskrivninger. Internal Revenue Code definerer avskrivningsfradrag som en rimelig avgift for utmattelse eller slitasje, inkludert en rimelig avgift for forældelse.

Eiendomsinvestorer bruker vanligvis en avskrivningsmetode kalt Modifisert Accelerated Cost Recovery System (MACRS), der boligleie og strukturelle forbedringer avskrives over 27 5 år, mens apparater og andre inventar avskrives over 15 år. Avskrivningskostnader resulterer ofte i et netto tap på investeringseiendom selv om eiendommen faktisk gir en positiv kontantstrøm. Dette tapet, samt utgifter, som verktøy og forsikring, er rapportert på Schedule E, føderal inntektsskattformular 1040, og trukket fra ordinær inntekt.

1031-utvekslingen

1031-utvekslingen, oppkalt etter Seksjon 1031 i Internal Revenue Code, tillater investorer å utsette skatt ved å selge en investeringseiendom og bruke egenkapitalen til å kjøpe en annen eiendom eller eiendommer av likeverdig eller større verdi. Denne utvekslingen må skje innen en angitt tidsperiode. Selv om en 1031-utveksling i stor grad kan inkludere ulike typer eiendom, gjelder de aller fleste transaksjoner med fast eiendom. (For å lese mer om denne typen utveksling, les
Smart Real Estate Transactions .)

Eiendomsforskriften

For å kunne fullføre en 1031-utveksling, må egenskapene oppfylle følgende kriterier:
Den samlede verdien av erstatningsegenskapene må være lik eller større enn den for de avståtte egenskapene.

• Eiendommene som inngår i transaksjonen må være like slagbare, noe som betyr at fast eiendom ikke kan utveksles for en annen type eiendel, for eksempel en eiendomsinvesteringstjeneste (REIT). (For mer informasjon om REITs, les
• Grunnleggende om REIT-beskatning. ) De utvekslede eiendommene må holdes for "produktive formål i næringsliv eller handel" (en investering).
• Eventuelle kontanter eller eiendommer mottatt gjennom transaksjonen, som ikke anses som like eiendom, anses å være oppstart og er underlagt beskatning.

Cash boot inkluderer ikke bare penger, men også fysisk eiendom, som inventar. Lånestart refererer til eventuell gjeldsreduksjon som oppnås gjennom transaksjonen. Dermed skal mengden av gjeld som antas med erstatningseiendelen være lik eller større enn verdien av gjelden pensjonert når den avståtte eiendelen selges. (For mer om likeverdige utvekslinger, les Handelsegenskaper for å holde skattemannen i Bay .) Investoreglementer

Investoren må bruke en kvalifisert mellommann. En kvalifisert mellommann er en agent som letter 1031-utvekslingsprosessen, i stor grad ved å holde netto fortjeneste fra den avståtte eiendommen før de blir investert i erstatningseiendommen. Bare en kvalifisert mellommann kan holde disse midlene i løpet av utvekslingen. The Federation of Exchange Overnattingssteder beskriver rollen som kvalifisert mellommann spiller i 1031 utvekslingsprosessen.
Investoren er gjenstand for to frister:

Femti dager etter salget av den avståtte eiendommen må han levere en skriftlig liste over kvalifisert erstatningseiendom til en kvalifisert part til utvekslingen, vanligvis mellommann. Det er også flere regler som begrenser antall eiendommer som kan identifiseres.

• I tillegg må han kjøpe samlet verdi av kvalifiserende erstatningsaktier innen 180 dager etter å ha solgt den avståtte eiendelen eller 180 dager etter forfallsdagen for hans selvangivelse for det året, avhengig av hva som skjer først.
• 1031 Exchange, Step by Step

I en typisk transaksjon bestemmer en investor å selge en investeringseiendom og investere inntektene fra enhver gevinst i en annen eiendom.
For å oppnå dette på en skatteeffektiv måte inngår investoren en 1031 utvekslingsavtale med en kvalifisert mellommann og setter den opprinnelige eiendommen til salgs. Samtidig begynner investoren å søke etter utskiftningsegenskaper.

1. På den dagen investoren selger den opprinnelige eiendommen (den avståtte eiendommen), blir nettoproven etter å ha betalt alle utgifter sendt til en spesialkonto satt opp av den kvalifiserte mellommann.
2. Investoren går da inn i identifikasjonsperioden og har nøyaktig 45 dager til å lage en liste over kvalifiserte erstatningsegenskaper og 180 dager for å lukke på erstatningseiendommen i utvekslingsperioden.
3. Ved å bruke hele provenuet fra salget av den avståtte eiendommen, lukker investor på den nye investeringseiendommen eller eiendommene.
4. Den kvalifiserte formidleren leder disse midlene til tittelfirmaet, den spesielle kontoen er stengt og transaksjonen er fullført.
5. Lån mot Home Equity

Investorer som har bygget opp betydelig egenkapital i enten deres personlige hjem eller investeringseiendom, kan ganske enkelt velge å refinansiere sine eiendommer og trekke ut egenkapital for å foreta ytterligere investeringer, forbedre hjemmet eller til andre formål.Forskriftene varierer fra stat til stat.
I et typisk scenario vil en utlåner låne 80% av det samlede lånet til verdi eller 50% av den virkelige markedsverdien av eiendommen, avhengig av hvilken som helst. For eksempel på en $ 240 000 eiendom med et $ 100 000 lån, den mest låntakeren kan trekke ut, er $ 92 000 ($ 240 000 x 80% - $ 100 000).

Muligheten til å låne vil også avhenge av en låners kreditt score, deres eksisterende gjeld til egenkapitalandel og deres gjeldsinntekter. Mens denne strategien er litt risikofylt, for de som er i stand til å håndtere tilleggsgjelden, kan det bidra til å bygge velstand uten å måtte inngå en 1031-utveksling eller selge en eiendom. (For å lære mer om boliglån på egenkapitalen, les

Home-Equity Loan: Hva det er og hvordan det fungerer. .) Utsatt skatt på salg av et hjem

Gevinster fra salget av en skattyters primære personlige bolig er unntatt fra kapitalgevinster skatt på opptil $ 500 000 for ektepar og $ 250 000 for enkeltpersoner dersom skattebetaleren har bodd i hjemmet i to av de siste fem årene. I tillegg bør gevinstene fra salget av en skattyters primære bolig være større enn disse unntakene, kan skattebetaleren også investere den delen gjennom en 1031-utveksling.
Investorer som bor i områder hvor verdier er verdsatt, kan bruke en strategi for handel opp til både å bygge opp sin personlige formue og minimere skatt samtidig. (For å lære mer om skattemessige konsekvenser av å selge hjemmet ditt, les

Vil ditt hjemmearbeid forlate deg med skattesjokk? ) Boliglånsrentebetaling

Boligeiere kan trekke ut delen av deres boliglån som kan henføres til rentebetalinger på sine selvangivelser. Disse utbetalingene er høyere i løpet av de første årene av boliglånet og reduseres gradvis etter hvert som boliglånet er betalt. (Les mer i
Skatteavdrag for boliglånsinteresser .) Bunnlinjen

Det er mange alternativer tilgjengelig for eiendomsmegler som ønsker å selge og minimere skatteforpliktelsen.
En 1031-utveksling tillater avkastningen fra et salg å bli reinvestert i likeverdig eiendom.

• Et boliglånslånetrykk direkte inn i verdien av eiendommen, og kan brukes til en rekke formål.
• Salg av en hovedbolig er berettiget til særskilt skattemessig behandling.
• Rentesikring kan trekkes fra skattetidspunktet.
• Din personlige situasjon vil diktere hvilken av disse alternativene som er riktig for deg, men noen av dem vil hjelpe deg med å få mest mulig ut av eiendomsinvesteringen.

For relatert lesing, se

En skattegrunnlag for villaeiere .