Nesten en tredjedel av amerikanske huseiere har ikke boliglån. Alle andre trengte hjelp fra en utlåner til å kjøpe sitt hjem. Det er enkelt å bare si: "Jeg vil ha den laveste betalingen jeg kan finne," men det er ikke den beste måten å se på boliglån.

Et hjem er trolig det største kjøpet du vil gjøre i livet ditt. Lånet vil være den største delen av det kjøpet, og som med alle store oppkjøp, bør du alltid gjøre noen sammenligningshopping. Men før du begynner å handle, må du vite hva du skal sammenligne.

Hvis du ikke bør se på betalingen, hvordan vil du vite et godt tilbud fra en dårlig? Ifølge Casey Fleming, boliglånsrådgiver hos C2 Financial Corporation og forfatter av "The Loan Guide: Hvordan få det beste mulige boliglånet", er det tre hovedpoeng å vurdere.

3 måter å vurdere et lån

1. Månedlig betaling . Men sa vi ikke bare ikke for å se på betalingen? I så fall må du bare vurdere om du har råd til betalingen som går med hjemmet du er forelsket i. Det er mange kredittkalkulatorer på Internett (se Lånekalkulatorer: Hvordan de jobber ).

Bruk kalkulatoren til å finne ut betalingen på lånets hovedstol og renter pluss skatter, privat kredittforsikring (hvis du trenger det), HOA-avgifter, huseiereforsikring og andre kostnader. Du trenger ikke et eksakt nummer akkurat nå, men får så nært som mulig. For mer, se Mortgage Basics: Fast Rate Mortgages og Hvorfor trenger jeg å betale privat boliglån forsikring?

Så se på det fra perspektivet til en utlåner. Hver utlåner er forskjellig, men sannsynligvis vil ikke gjøre lånet hvis din totale månedlige gjeldsforpliktelser overstiger rundt 38% av din brutto månedlige inntekt (gjeldsinntektsforholdet). Hvis det er mer enn det, bør du vurdere et billigere lån.

2. Livstidskostnad på lånet. Her er det folk som tar feil, ifølge Fleming. Boliglån er kompliserte, men hvis du ser forbi støy og spør dette enkle spørsmålet, blir ting mye klarere: "Hvor mye koster det meg å bruke utlånerens penger? "

Långiverens incitament til å låne deg pengene er å tjene penger - enten fra deg eller ved å selge lånet til noen andre til en høyere pris. Jo mer de kan komme seg ut av deg, desto bedre blir deres marginer.

Målet ditt er å betale minst mulig beløp for lånet. Du kan ikke dømme det ved den månedlige betalingen. Du må se på hvor mye du vil betale over lånets levetid.

Et boliglån megler kan hjelpe deg med å finne ut levetiden kostnaden av lånet eller du kan bruke en online kalkulator. Hvis du ikke tror at du vil bli i hjemmet ditt for lånets levetid, kan en megler eller kalkulator fortelle deg hvor mye det vil koste for en viss tid.

For å få en lavere levetidskostnad, må du betale mer opp foran. Hvis du klarer det, er en høyere månedlig betaling bedre for deg over tid enn en lavere betaling - i de fleste tilfeller.

3. Fare. Fordi et hjem dobler som et sted å bo og en investering, må du forstå litt om investeringsrisiko. Hva om markedet har en annen nedsmelting som den gjorde i 2008 og etterlater deg et hjem som har en større boliglånsbalanse enn det er verdt? Hva om du får et lån til en viss rente og over tid, flytte prisene lavere? Hva om du mister evnen til å foreta betalinger? Dette er ikke bare risiko for deg - de er også risikoer for utlåner og som kan påvirke vilkårene for lånet ditt.

I følge Fleming er boliglån så komplisert at det er vanskelig for den gjennomsnittlige forbrukeren å fokusere på noe annet enn betalingsbeløpet. "Problemet er, det er [boliglånsmarkedet er] så komplisert at de fleste forbrukere fokuserer på den månedlige betalingen alene, så lenge de ikke føler at det er risikabelt. "Fordi de fleste ikke er erfarne investorer, ser de en låst sats og betaling som det minst risikable kurset, men det er ikke nødvendigvis sant. Det gir imidlertid en følelse av sikkerhet.

Ikke bare vurdere 30-årig fast rente boliglån. Over tid er det sannsynligvis det dyreste alternativet. Sammenlign justerbare priser og kortere tidsperioder, for eksempel en 15-årig fast rente boliglån. (For mer informasjon, se Sammenligning av en 30-årig og et 15-årig boliglån.)

Sammenligning av långivere

Først, spør noen få långivere for god trosoppstilling (GFE) . Tenk på dette som å spørre en bilforhandler for å gi deg den beste prisen på et kjøretøy. God tro estimater vil ikke være nøyaktig, men de vil tjene som en måte å vurdere lånene. Fordi långivere kan sette forskjellige kostnader på forskjellige steder for å endre hvordan lånet ser ut, vil du sannsynligvis trenge hjelp fra noen som har erfaring med boliglån for å hjelpe med å evaluere GFEs. Spør noen som ikke konkurrerer om din bedrift hvis det er mulig.

Hvis en utlåner viser et betalingsbeløp som er betydelig lavere enn andre, er det sannsynligvis lading høyere kostnader i form av poeng. Hvis sluttkursene er betydelig lavere, kan det ha kostet kostnadene i lånet i form av en høyere rente.

Det er svært lite sannsynlig at noen utlåner vil undergrave noen andre. Du må bare finne ut hvor den långiveren belastet deg for hva som synes å være en rabatt. Det har du problemer med å kjenne disse forskjellene selv, en boliglånspersonell kan hjelpe.

Det beste lånet til dine behov

Fleming spør kundene sine tre spørsmål når de skreddersyr et lån til dem:

1. Hva er deres risikotoleranse? Foretrekker de en betaling som ikke endres over tid, eller ville et rentetilpasningslån være et alternativ? Justerbar rente lån ofte koster mindre enn en fast rente i begynnelsen, men de vil endres med markedsforhold. Låntakeren må være i orden med å forvitre opp-og nedturene i finansmarkedene.

2. Hvilken månedlig betaling er behagelig? Fleming sier, "De fleste mennesker svarer alltid lavere enn det som er sant, fordi det virker som et godt forhandlingsverktøy. Men det er best hvis en klient er helt ærlig med meg, siden jeg ikke kan endre provisjonen min ved å øke betalingen uansett. Samtidig svarer vi på spørsmålet "hva kan du kvalifisere for? 'For mange folk kvalifiserer de seg for mer enn de er villige til å betale hver måned, men noen ganger er det motsatte og selvfølgelig kvalifiserer blir begrensningsfaktoren. “

3. Hvordan vurderer de utbetalinger mot total kostnad? Ville låntakeren heller betale mer oppe og ha lavere innbetalinger, eller mindre nå, og ha høyere utbetalinger og en høyere levetidslånskostnad?

Til slutt bør du sikte på den laveste renten, en månedlig betaling som passer komfortabelt inn i budsjettet ditt, og en plan om å betale lånet ditt så raskt som mulig. Siden 2014 er forskuddsbetaling på de fleste boliglån blitt forbudt, jo raskere betaler du boliglånet ditt, desto mindre betaler du for å bruke utlånerens penger.

Hvordan detaljer gjør en forskjell

La oss si at du vil kjøpe et hjem med en $ 250 000 boliglån og dagens rente er 4,1%. Du tror at du vil bli hjemme i 10 år og planlegger å få en forskuddsbetaling på 10%. Hvis du får en 30-årig fast rente boliglån, vil din månedlige betaling være $ 1, 193. 54. (Legger skatt og forsikring vil bringe den nær $ 1, 515.)

I løpet av de ti årene du planlegger å bli i hjemme, du vil betale $ 143, 225, men det meste er interessen. Faktisk betalte du utlåner $ 90, 184 i renter og bygget opp bare $ 53, 040 i egenkapitalen.

Hvis du i stedet hadde gått med et 20-årig fastrentelån (renten ville stige litt til 4. 139%), ville du ha en høyere månedlig betaling på $ 1, 514. 95 med totalt 10 år kostnad på $ 181, 794, men du ville ha bygget opp mye mer egenkapital fordi lånets varighet var kortere. Du ville ha betalt $ 81, 426 i renter og har bygget opp $ 100, 368 i egenkapitalen.

Alle betalinger er ikke like: Forutsatt at ditt hjem verdsettes i verdi, vil du få egenkapitalen tilbake når du selger ditt hjem. Interesse er imidlertid et kaste bort. Å betale en ekstra $ 19, 320 over fem år sparer deg $ 8, 759 i renter og du får $ 47, 328 i egenkapital - tydelig en god avtale! Jo lenger du bor i ditt hjem, jo ​​mer en fordel du får. Få et 15- eller 10-årig boliglån, og du får en mye større egenkapital med mye mindre i rentebetalinger i bytte mot høyere betaling. Faktisk er den høyere månedlige betalingen det billigere alternativet.

Når du når 20% i egenkapitalen i ditt hjem, kan du be om at din private boligforsikring blir kansellert. Det kan banke et sted mellom $ 60 og $ 90 av dine ekstra månedlige kostnader (foruten selve boliglånet). For mer, se Hvordan bli kvitt privat boligforsikring .

The Bottom Line

I motsetning til noen andre typer lån, har du mye strøm over din månedlige betaling.Du kan betale en høyere betaling og betale mindre over lånets levetid eller ha en lavere månedlig betaling og betale mer over tid. Det er best å få hjelp av en uavhengig boliglånsprosess som ikke prøver å selge deg et boliglån. Denne personen kan hjelpe deg med å finne ut det beste handlingsforløpet. For mer informasjon, se Skal du refinansiere ditt boliglån når renten faller? og Er ditt boliglån robbing din pensjon?