Huset flipping er på sitt høyeste nivå siden 2007, takket være stigende boligpriser og økt tilgjengelighet av finansiering. Dessuten bidrar en begrenset boligforsyning til at flippere tjener høyere fortjeneste nå enn de kom etter boligkrisen, da foreclosures oversvømmet markedet.

Mens kjøp, reparasjon og raskt videresalg av eiendommer kan være lukrative, tar det mye mer penger å vende et hus enn det bare gjør å kjøpe et hus du vil bo i. Ikke bare trenger du kontanter for å bli eiendommens eier, trenger du også renoveringsfonde pluss penger til å betale for eiendomsskatt, verktøy, forsikring og låneinteresse fra den dagen salget lukkes gjennom rehab-arbeidet og til dagen det selger. Kortsiktige kapitalgevinst skattesatser på 10% til 39. 6%, avhengig av din føderale inntektsskatt brakett, vil kutte inn i fortjeneste du tjener på egenskaper du flip innen ett år eller mindre.

Hvis du ikke har egne penger til å investere, er det ikke et enkelt forslag å komme i gang med å flette huset. Dette er ikke 2005, da noen som kunne tåke et speil kunne få et boliglån med ingenting ned. Selv med en forskuddsbetaling betaler du mer når du låner for å finansiere en flip enn når du låner for å kjøpe en primærbolig: Långivere ser flipping som et risikofylt proposisjon.

Videre vil mange långivere ikke arbeide med uerfaren flippers. De vil se at du har en vellykket track record for å bla minst ett hjem og vil ikke gjøre unntak. Andre vil jobbe med en uerfaren flipper, men vil belaste høyere avgifter til den personen utvikler en vellykket track record. (Se 5 feil som gjør huset vende en flop .)

Hvis du er interessert i å vende hjem, men ikke er en all-cash-kjøper, er det noen alternativer for finansiering av oppdraget.

en. Få et hardt pengelån

Eksperter er uenige om hva "harde penger" betyr. Noen sier at det refererer til det faktum at det er mye dyrere enn tradisjonell finansiering og har "vanskeligere" vilkår. Andre sier det er fordi det finansierer hus som er "harde" for konvensjonelle långivere for å finansiere. Fortsatt andre sier at begrepet beskriver sikkerheten for lånet: en vanskelig eiendel, som i dette tilfellet er fast eiendom.

Hvordan disse lånene virker

Hardtidslån har vanligvis løpetid på mindre enn ett år og renter på 12% til 18%, pluss to til fem poeng. Et poeng er lik 1% av lånebeløpet, så hvis du låne $ 112 000 og utlåner belastet to poeng, ville du betale 2% av $ 112, 000 eller $ 2, 240. I stedet for å betale poeng ved å lukke, som Du ville med et vanlig boliglån, med et hardt lån, ikke måtte betale poeng til hjemmet selger, noe som kan hjelpe deg med å finansiere en flip uten å sette opp noen av dine egne penger.

Hardtidsgivere baserer beløpet du kan låne på hjemmet etter oppussingsverdi (ARV). Hvis et hjem koster $ 80 000, men ARV er $ 160 000, og du kan låne opptil 70% av ARV, kan du låne $ 112 000. Etter at du har betalt $ 80 000 kjøpskurs, har du 32 000 USD igjen for å lukke kostnader, utlåner avgifter, rehab, bærekostnader og salgskostnader som staging, markedsføring og eiendomsmegling provisjoner. Hvis du kan holde fast ved det budsjettet, trenger du ikke penger for å vri hjemmet.

Brian Davis, medstifter av SparkRental og en eiendomsinvestor med 15 eiendommer, sier at det kan være mulig å unngå å betale sluttkostnader ved å forhandle om at selger betaler dem.

De $ 2, 240 poengene vil imidlertid utgjøre en betydelig del av det $ 32 000 budsjettet, og hvis du betaler 15% rente i seks måneder, vil din totale rentekostnad på $ 112 000 bli $ 8 400 . Hardtidsutlånere forventer vanligvis rentebetalinger månedlig mens lånet er utestående, men noen kan tillate renter til å tilfalle og ikke kreve at det blir betalt før flippen er fullført. Etter disse to store utgiftene har du bare 21 dollar, 360 for alt annet - mindre hvis du måtte betale lukkekostnader. Men hvis hjemmet virkelig selger for $ 160 000, ser du på et resultat på $ 48 000, minus skatt, i seks måneders arbeid, muligens uten å skrive en enkelt sjekk fra din egen bankkonto.

Hard Money vs Conventional Loans

Lucas Machado, president for House Heroes, en gruppe eiendomsinvestorer som reparerer og flipper hus i dårlig stand i Sør-Florida, og finansierer hardtidslån, sier at det er hardt lån på lån populær og raskeste måten å få penger på en flip siden det ikke er noen byråkratisk byråkrati.

"Eiendommer i dårlig stand tilfredsstiller ikke retningslinjene for tradisjonell boliglånsfinansiering. Hardtidsutlånere, derimot, forventer å låne hus i forfall, sier Machado. I motsetning til konvensjonelle långivere som banker, er de ikke bundet av retningslinjer for eiendomsforhold eller av lånerkvalifikasjoner som gjeldsinntekter og kredittpoeng.

"Hard penge långivere bestemmer om du skal gjøre lånet ved å vurdere styrken av avtalen og påliteligheten til hjemmepinnen," sier Machado. Hvis kjøps- og reparasjonskostnadene vs. videresalgsverdi er fornuftig og hjemmepinnen er troverdig, vil en vanskelig pengeutlåner gjøre lånet. "Hvis flipper standard, kan den harde pengene långiveren avskaffe, ta eierskap av huset og selge det lønnsomt på egen hånd. "

I noen tilfeller vil hardtidsgivere se på dokumenter som selvangivelser, kontoutskrifter og kredittrapporter, men det er opp til utlåner. En annen forskjell mellom konvensjonelle långivere og hardt penge långivere er at sistnevnte ikke bryr seg om nedbetalingsfond er lånt.

En hardpenger som ligner en bank, vil holde den første stillingen i hjemmet til låntakeren betaler lånet, men låntakeren vil bli eier og vil holde gjerningen, forklarer Mat Trenchard, oppkjøpssjef med Senna House Buyers, en av de største huskjøpsselskapene i Houston.

Hvor å søke etter långivere

Ett sted å finne en hard penge utlåner er online.

Lima One Capital vil fungere med nye flippers og vil låne opptil 90% av lån til kostnad eller opptil 70% av lån til ARV. Avgifter og renter reduseres med en låneres flippende opplevelse. Lima En låner ut i de fleste stater; priser og avgifter varierer fra stat til annen. Generelt, forvent å betale et opprinnelsesgebyr på 3,5% og en rentesats på 12% hvis du har fullført opptil en flip i de siste 24 månedene; et 3% opprinnelsesgebyr og en 11% rente med to til fire svinger under beltet ditt; og et opprinnelsesgebyr på 2% og en rente på 9,99% med fem eller flere ferdige flips. Låntakere med kredittpoeng lavere enn 680 vil kunne låne litt mindre og vil betale de høyeste kostnadene; Minimum kreditt score er 630. Lima One Capital krever en 10% forskuddsbetaling og tilbyr tilbakebetaling vilkår på opptil 13 måneder.

LendingHome tilbyr fix-and-flip-lån for opptil 90% av kjøpesummen og 100% av renoveringskostnadene. Låntakere må sende bankopplysninger for å vise at de kan dekke nedbetalings- og sluttkursene; en kjøpskontrakt; en liste over sine tidligere reparasjons-og-flip prosjekter; eiendomsdokumentasjon; og en forskuddsbetaling. Rentene varierer vanligvis fra 9% til 12%. Det er en $ 199 søknadsavgift for å dekke tredjeparts lånegaranti. LendingHome belaster også et opprinnelsesgebyr, takstavgift og tittel- og sperringsavgift, og selskapet holder tilbake rehab-midler til etter at renoveringen er fullført.

Som et annet alternativ, foreslår Machado å nå ut til lokale eiendomsinvesteringsforeninger, lokale investorer og lokale eiendomsmeglere for å finne hardtgjorte långivere. Men det kan ikke være mye plass til å forhandle, særlig på poeng og renter.

Machado notater har de siste tre og et halvt år vært så mange muligheter til å låne penger at det ikke er behov for å jage en avtale. "Hvorfor ta et lån med lavere avkastning i dag, når du nok kommer over en annen mulighet i morgen? " han spør.

2. Konsulter med private långivere

"En privat utlåner er rett og slett et individ med betydelig kapital til å låne deg," sier Trenchard. "Du vil bli overrasket over hvor mange personer som er ute og ønsker å låne penger de har spart. De vil fungere mye som en HML [hard penge utlåner], bortsett fra vanligvis kan du få bedre priser og vilkår. "

Trenchard sier private långivere kan være mer åpne for å forhandle betalingsbetingelser enn hardt penge långivere er. De kan til og med være villige til å handle som en partner på avtalen og ta en andel av overskuddet i bytte for ikke å belaste lånerinteressen.

"Nøkkelen til uerfarne flipper er å ha tillit når de forhandler," sier Trenchard. "De trenger å nettverk og snakke med andre flippers om hvor mye de er vant til å betale og vet at de kan gå bort. Ikke tenk fordi du ikke kunne komme til en avtale med den første långiveren du snakker med, at du ikke finner penger for en avtale. "

Hvis du ikke har en rik onkel, kan du oppsøke private långivere ved lokale eiendomsforbindelser.Disse personene kan belaste 8% til 12%, pluss null til to poeng i forhold til en hard penge utlåner er 12% til 15% med to til fem poeng, sier Trenchard. Som en vanskelig pengeutlåner eller en bank, vil de ta en første posisjon lien på huset. Erfarne profesjonelle flippere sier at den beste måten å vite en privat långiver du vurderer å jobbe med, er å snakke med andre flippers - som du også finner på eiendomsmegling arrangementer - og spør om de har erfaring med de långivere. Hvor rask var omslaget? Hvilke priser fikk de? Hvor følsom var utlåner? Du kan også be om referanser og ringe til dem.

Det verste fallet er vanligvis at en avtale faller gjennom fordi utlåner ikke gir den lovede finansieringen og kjøperen mister sin alvorlige pengepost. En annen mulighet blir overrasket på oppgjøret tabellen ved uventede utlåner avgifter. Det er også potensial for juridiske slag over kontraktsvilkår eller en utlåner som prøver å fange en låner i mislighold, slik at det kan utelukkes på eiendommen. Dette er alle gode grunner til å sjekke ut en utlåner før du signerer noe.

"Når det er sagt, husk at i denne typen transaksjon handler utlåner en masse penger i bytte for noen signerte ark - lånedokumenter. Det er ikke en dårlig sak for låntakeren, sier Machado.

Online Private Långivere

Som harde penger långivere, kan du også finne private långivere på internett.

5 Arch Funding

, basert i Irvine, California, arbeider med erfarne flipper i 18 stater, med flere kommer snart. Det tilbyr enkelsifrede rentesatser for fix-and-flip-lån.

Ankerlån hevder at det er landets største fix-and-flip utlåner. Calabasas, California-baserte selskapet kan lukke avtaler innen syv dager på et bredt utvalg av eiendomstyper til konkurransedyktige rentesatser i 20 stater. Vilkårene varierer etter tilstand I California, for eksempel, er lån tilgjengelig med renter på 8% til 12%, avhengig av lån-til-verdi og lånerfaring, med opprinnelsesgebyr på 2% til 3% og lånevilkår på 6 til 12 måneder uten forutbetaling straffer. Flippers kan låne opptil 70% av hjemmets ARV. Låntakere må ha en påvist rekord på minst fem flips i de foregående 18 månedene; Ankerlån vil vurdere lån til kvalifiserte selskaper og multi-medlem LLC med færre enn fem flips. Trenchard anser ikke selskaper som låner ut penger til å bli private lånegivere - selv når de refererer til seg selv på den måten - fordi de har en tendens til å ha avgifter og rentenivåer som ligner på de som har penger til å tjene penger. De to eksemplene ovenfor er imidlertid unntak.

Davis sier at noen selskaper kan kalle seg private långivere rett og slett fordi de er privateide selskaper, men teknisk, en privat utlåner er en venn, familiemedlem eller en annen person som ikke gjør en bedrift ut av lånepenger, men er enig i å gjøre et lån. 3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding er avhengig av en gruppe ulike individer og / eller institusjoner som kollektivt finansierer lån.Hver utlåner, som er referert til som en investor, leverer en liten prosentandel av låntakers lån og tjener renter på pengene.

Tradisjonelle crowdfunding nettsteder som Prosper er ikke rettet mot å kjøpe og flippe hus; Prospers maksimale lånebeløp på $ 35.000 er ment for prosjekter som boligreparasjon, gjeldskonsolidering og småbedriftsfinansiering. Det er der spesialgrafundfundingssteder for eiendomsmeglere kommer inn. Alternativer inkluderer

RealtyShares

,

Groundfloor Finance og Patch of Land . Noen vil "forhåndsfinansiere" lånet ditt, noe som betyr at selskapet raskt vil lukke lånet ditt med egne penger mens det venter på at investorer skal sette opp midler, mens andre ikke lukker lånet ditt før investorer har finansiert det fullt ut. Det kan bety en langsommere lukking eller ingen lukking. "Crowdfunding nettsteder opptar en lignende nisje som hardt penge långivere," Davis sier. "De er relativt dyre, men vil låne til investorer i fast eiendom, uansett hvor mange boliglån de har, og fokuserer sterkt på sikkerhet og kvalitet av avtalen selv. " Fire Crowdfunding Sites RealtyShares

tilbyr kortsiktig rehabilitering til LTC-finansiering på opptil 90%, nedleggelser på så få som 10 dager, vilkår på 6 til 24 måneder og priser som begynner på 9%. Lån på $ 100, 000 til $ 10 millioner er tilgjengelige. Selskapet arbeider med erfarne investeringsselskaper med bevist baneregister og godkjenner kun 5% av tilbudene.

Groundfloo

r tilbyr lån fra $ 25 000 til $ 2 millioner med finansiering på opptil 90% av LTC, nedleggelser på så få som sju dager, ingen betalinger i løpet av låneperioden, og ingen selvangivelse eller bankopplysninger kreves for lån under en halv million. Renter varierer fra 6% til 26%. Låntakere må betale minst tre måneders renter selv om de betaler av lånet før. Typiske avsluttende kostnader er $ 500 til $ 1, 500, og Groundfloor koster to til fire poeng per lån. Alle poeng og avgifter kan rulles inn i lånet. Groundfloor fungerer vanligvis ikke med uerfaren flippers.

Patch of Land tilbyr lån fra $ 100 000 til $ 5 millioner med finansiering på opptil 80% av utlån til verdi eller opptil 70% av den etter renoverte verdien, nedleggelser på så lite som 7 dager, og renter begynner på 7,99%. Låntakere foretar automatiske månedlige rentebetalinger på sine lån i løpet av en til 36 måneder. Patch of Land fungerer bare med erfarne utviklere. AssetAvenue

, finansierer lån på $ 150 000 til $ 2 millioner for investeringseiendommer i 43 stater og sier at det kan lukke på et rehabilitasjonslån på så lite som 10 dager. Det belaster en søknadsavgift slik at en tredjepart kan utføre due diligence på lånerens låneforespørsel; Det belaster også et opprinnelsesgebyr og andre standard lukkekostnader. Flippers kan låne opptil 75% av kjøpesummen og opptil 100% av rehab budsjettet. Låntakere laster opp sine dokumenter og kan overvåke lånets fremdrift på nettet. Lån tilbakebetales via automatisk debet fra lånerens bankkonto.

Mulige ulemper Trenchard og Machado sa at de ikke hadde brukt noen eiendomsmeglingstjenester. Men begge mistenkte at crowdfunders prosess for å evaluere og forplikte seg til en avtale, kunne være langsommere enn hva en låner ville oppleve med en privat eller vanskelig pengeutlåner som han eller hun har et solid forhold til. Disse långivere kan være i stand til å stenge en avtale om 24 timer når en god mulighet kommer opp og alt papirarbeidet er i orden. I motsetning til en privat utlåner, kan også crowdfunding nettsteder ikke tilby mulighet til å forhandle. De kan ha satt parametere for hver avtale fordi de er ansvarlige for en stor gruppe investorer.

(Lær mer om dine ansvarsområder når du selger i

Real Estate Flipping: 8 Opplysninger du må gjøre

.)

Bunnlinjen Hvis du ikke har nok penger til å vende en hus uten økonomisk hjelp - eller hvis du har penger, men vil begrense risikoen din - det er flere måter å få finansiering på. En hard penge utlåner, privat utlåner eller eiendomsmegling crowdfunding nettsted kan hjelpe deg å oppnå dine hjem-flipping drømmer. Alle disse alternativene er dyre sammenlignet med tradisjonell boliglånsfinansiering for et boligområde, men prisen reflekterer den høye risikoen som utlåner tar, og det er lite sannsynlighet for at du får et lavrentet banklån for å slå et hus. Men ved hjelp av andres penger kan du ikke bare komme i gang når du har liten eller ingen penger å investere, og det gir deg også mulighet til å flippe flere eiendommer samtidig og øke din samlede fortjeneste når du får nok erfaring til å gjøre flere avtaler .

"Hvis du vet alternativene, hvor du skal finne dem og hvordan du skal nettverk, ligger problemet mer i å finne tilbud enn å finne pengene, sier Trenchard. "Det er veldig enkelt å finne penger for mye, men det er veldig vanskelig å finne gode tilbud. "

Ansvarsfraskrivelse: Långiverne som er oppkalt og beskrevet i denne artikkelen, presenteres kun for informasjonsformål. Verken Investopedia eller forfatteren støtter noen av disse selskapene. Låntakere bør gjøre egen forskning før de bestemmer om noen av disse långiverne er et godt valg for deres spesielle finansieringsbehov.