Når du kjøper et condominium, townhouse eller en annen type eiendom i en planlagt utbygging som for eksempel en leid eiendom eller et inngjerdet område, er du forpliktet til å bli med i fellesskapets huseiereforening (HOA) og betale månedlige eller årlige HOA avgifter for vedlikehold av fellesarealer og bygningen. Hvis du vurderer å kjøpe en av disse typer eiendommer, bør du være oppmerksom på følgende ni ting om huseiereforeninger og hvordan de fungerer før du kjøper.

Opplæring : En trinnvis veiledning for å kjøpe et hjem

HOA-grunnleggende

Først, la oss se på hva HOAs handler om. HOA avgifter varierer ofte fra $ 200 til $ 400 per måned. Jo mer oppskalere bygningen og jo flere fasiliteter den har, jo høyere huseiereforeningsavgiftene er sannsynligvis. I tillegg til månedlige avgifter, hvis en stor kostnad som et nytt tak eller en ny heis kommer opp og det ikke er nok penger i HOAs reserver for å betale for det, kan foreningen lade en ekstra vurdering som kan løpe inn i tusenvis av dollar.

Fordi flere parter bor i samme bygning eller kompleks, må alle beboere av condominiums og townhomes være like ansvarlige for å opprettholde fellesarealene som landskapsarbeid, heiser, svømmebassenger, klubbhus, parkeringshus, treningsstudio rom, fortauet, sikkerhetsportene, taket og bygningen utvendig. Mange av disse typer fellesarealer, for eksempel bassenger og tennisbaner, finnes også i underavdelinger av enfamiliehjem. Uavhengig av om HOA styrer en bygning, som en leilighet eller byhusstruktur, eller et nabolag av individuelle hus, bidrar HOA-avgifter til å opprettholde livskvaliteten til samfunnets beboere og beskytte eiendomsverdier for alle eiere.

I tillegg til å opprettholde fellesarealer, fastsetter HOAs også visse regler som alle innbyggere må følge kalt pakter, betingelser og restriksjoner (CC & R). I en felles bygning kan regler inneholde hvilken fargeportde du måtte ha, om du har lov til å tørke tøyet ditt ute, uansett om du kan ha parabol, størrelse og type kjæledyr tillatt, og så videre. På mange måter ligner disse reglene de typer regler som boliger skal følge.

I en underavdeling med individuelle hjem kan forskriftene omfatte hvilken farge du kan male hjemme, det ytre landskapsarbeidet du kan gjøre, hvilke typer kjøretøy du kan parkere på gaten eller i oppkjørselen din (for eksempel ikke RVs), tillatt type og høyde på gjerder, og begrensninger på vindusbelegg for vinduer som vender mot gaten. Hvis du vil gjøre noe som adskiller seg fra disse reglene, må du overbevise HOA om å gi deg en varianse, som trolig er usannsynlig.Uansett hvor du bor, vil du sannsynligvis bli underlagt byordinanser og restriksjoner knyttet til bruken av eiendommen din. HOAs legger til enda et lag av restriksjoner, og fordi medlemmene er mer sannsynlig å vite hva du gjør, er HOA mer sannsynlig å håndheve reglene. Så, la oss ta en titt på noen regler og regler du må vite om før du bestemmer deg for å bli med i et av disse fellesskapene.

Hva du trenger å vite

Selv om det er lover som regulerer HOAs oppførsel, kan disse foreningene fortsatt ha en kraftig innvirkning på dine rettigheter som hus. Før du kjøper en bolig i et fellesskap som har en HOA, bør du:

1. Lær HOAs regler.

Du kan kanskje finne en HOAs CC & Rs online, samt informasjon om hva som skjer hvis du bryter med en regel. Pass på at all informasjon på Internett er gjeldende. Hvis du ikke finner denne informasjonen på Internett, spør din eiendomsmegler om å kjøpe disse dokumentene for deg eller kontakte HOA selv. Vær særlig oppmerksom på regler om bøter og om HOA kan utelukke på din eiendom for manglende betaling av HOA-avgifter eller bøter som følge av CC & R-brudd. Lær også om prosessen for å endre eller legge til regler, og om HOA-møter holdes om gangen, vil du kunne delta hvis du ønsker å gjøre det. Hvis reglene er for restriktive, bør du vurdere å kjøpe andre steder.

2. Kontroller at hjemmet du vil kjøpe ikke allerede er i samsvar med HOA-reglene.

Kjøpe inn i et eksisterende problem kan være hodepine, så finn ut hva reglene er og om du må gjøre endringer i hjemmet for å overholde.

3. Vurder miljøpraksis.

Hvis miljøvennlig livsstil er viktig for deg, vær oppmerksom på at enkelte HOAer kan diktere at du bruker gjødsel, plantevernmidler, sprinklersystemer og alt annet du trenger for å holde plenen perfekt. De kan ikke tillate xeriscaping (en miljøvennlig form for landskapsarkitektur) og kan begrense hagenes størrelse, forby kompostbunter og hindre deg i å installere solcellepaneler. Hvis disse tingene er viktige for deg, må du sørge for at du sjekker utskriftene først.

4. Tenk på temperamentet ditt.

Er du den typen person som hater å bli fortalt hva du skal gjøre? I så fall kan det være en veldig frustrerende opplevelse å bo i et fellesskap med en HOA. En av de største fordelene med villaeierskap er evnen til å tilpasse og endre eiendommen for å dekke dine behov, men HOA-regler kan virkelig forstyrre dette.

5. Finn ut om avgifter.

Avgifter vil variere for hvert fellesskap. På grunn av dette, bør du sørge for å spørre HOA følgende spørsmål:

• Hvordan settes HOA-gebyrøkninger?
• Hvor ofte skjer økninger, og av hvor mye har de historisk blitt reist?
• Kan du få en trykt historie av HOA-avgifter per år de siste 10 årene?
• Hvor stor er HOAs reservefond?
• Spør også om en oversikt over spesielle vurderinger som er gjort tidligere og spør om noen spesielle vurderinger er planlagt i nær fremtid.Vær oppmerksom på at stordriftsfordeler kan bety at spesielle vurderinger er høyere i mindre HOAer.
• Finn ut hva månedlige avgifter dekker . Vil du fortsatt betale ekstra for søppelhenting? Er kabelen inkludert?

Sammenlign priser for komplekset eller nabolaget du vurderer til gjennomsnittlige avgifter i området. Husk at du må betale for rekreasjonsfasiliteter enten du bruker dem eller ikke. Finn ut timene for fasiliteter som bassenger og tennisbaner. Vil du være i løpet av disse tidene, eller vil du betale for fasiliteter du aldri vil kunne bruke? Vær oppmerksom på at HOA kan ha regler om hvor mange gjester som kan bruke felles fasiliteter. Hvis gjestenes restriksjoner er alvorlige, må du glemme at innkvarteringsfesten du forutslo.

6. Prøv å få en kopi av minutter fra det siste møtet eller sett inn på et HOA-møte før du kjøper.

Møtet minutter kan være veldig å fortelle om HOAs retningslinjer. Noen spørsmål å spørre er:

• Hva er nåværende og tidligere konflikter?
• Hva er prosessen for å løse eventuelle konflikter?
• Har HOA saksøkt noen? Hvordan ble det løst?

Vær oppmerksom på potensielt drama. Kraftturer og småbarnspolitikk kan være et problem i noen HOAer. Snakk med noen av bygningens nåværende eiere, om mulig - helst de som ikke er på HOA-styret, og som har bodd i bygningen i flere år. Snakk med HOA-presidenten og få en følelse av om du vil at denne personen skal ta avgjørelser om hva du kan gjøre med eiendommen din. Hvis et privat selskap administrerer HOA, må du undersøke det før du kjøper. Noen HOAer er profesjonelt forvaltet, men det er vanlig at foreninger skal forvaltes ved å bygge innbyggere som fyller stillingen som frivillige. Selv om du liker nåværende HOA-styre eller styringsselskap, kan det endres etter at du har flyttet inn, og du kan ende opp med å få noe helt annet enn det du forventet.

7. Se etter underadministrasjon.

Ikke alle HOA er overstyrt. Det motsatte problemet kan være et HOA der ingen virkelig bryr seg og hvor ingen er interessert i å opprettholde bygningen, reparere, høre bosatt klager eller være på tavlen. Innbyggere kan ganske enkelt bli svinger som HOA-president eller tilfeldig utnevner noen, så vær forberedt på å tjene i denne rollen om du vil eller ikke hvis det er tilfelle med ditt fellesskaps HOA.

Dette vil også være et godt tidspunkt å sjekke inn eventuelle begrensninger som hindrer deg i å leie ut eiendommen din eller som gjør det vanskelig for deg å gjøre det. Hvis eiendommen din blir understyrt, har du kanskje ikke et problem, men hvis du har en hyperaktiv leder, kan det være en helt annen historie.

8. Finn ut hva slags katastrofeforsikring HOA har på bygningen.

Dette er spesielt viktig hvis du vurderer kjøp av leilighet eller byhus, og du bor i et område som er utsatt for flom, jordskjelv, snøstorm, branner, tornadoer, orkaner eller andre typer potensielle naturkatastrofer - og det er nesten hvor som helst.

9. Vurder effekten av HOA-avgifter på kort- og langsiktig økonomi.

En leilighet med høye HOA avgifter kan ende opp med å koste deg så mye som huset du ikke tror du har råd til.

The Bottom Line

Boligeiereforeninger kan være din beste venn når de forhindrer naboen din fra å male huset sitt neonrosa, men din verste fiende når de forventer at du skal utføre dyrt vedlikehold på ditt hjem som du ikke tror er nødvendig eller pålegge regler som du finner for restriktiv. Før du kjøper et eiendomsobjekt til HOAs regler og gebyrer, må du være sikker på at du vet nøyaktig hva du får inn i. Deretter, når du har funnet ditt drømmesamfunn, bruk en ressurs som et boliglån kalkulator for å sikre et gunstig boliglån.